1998年以來，我國(guó)房地産行業經曆了幾輪周期性調整，但這一輪調整與以往有所不同，調整幅度更大，影響也更為(wèi)深遠(yuǎn)。不動産行業發展至今，面臨新(xīn)發展模式的轉型。不動産企業如何實現轉型？結合信達地産相關案例，可(kě)以用(yòng)三個關鍵詞來概括，即：擁抱産業和高科(kē)技(jì )、堅持長(cháng)期主義、守正創新(xīn)。
一、擁抱産業和高科(kē)技(jì )
不動産是一個與時代變量緊密關聯的産業。行業轉型的關鍵是要滿足各類消費者對美好生活的向往。探索不動産新(xīn)發展模式的轉型，一定繞不開新(xīn)技(jì )術的使用(yòng)。在物(wù)業資管、商業運營、建築工程、智能(néng)家居和智慧社區(qū)等不動産相關鏈條，要用(yòng)技(jì )術來颠覆原有的不動産生态。如果不動産企業不加大研發投入，不走科(kē)技(jì )創新(xīn)之路，就談不上真正的轉型。
在擁抱産業和高科(kē)技(jì )領域方面，可(kě)以做的事情有很(hěn)多(duō)。以我們在北京昌平操作(zuò)的一個項目作(zuò)為(wèi)案例。原來這隻是一個寫字樓項目，現在将其改造成為(wèi)中關村信達高科(kē)技(jì )産業園，盤活了低效資産。實際上，在城鄉接合部運作(zuò)寫字樓項目絕非易事。但是我們主動去擁抱産業和高科(kē)技(jì )，整合各方面資源，成功牽手中關村科(kē)技(jì )産業，将這棟樓宇重新(xīn)定位并成功導入産業，利用(yòng)“元宇宙”等新(xīn)興産業的集聚效應，使這個項目煥發了新(xīn)的生機：從原來一個傳統的寫字樓，變身為(wèi)以元宇宙産業為(wèi)核心的中關村信達高科(kē)技(jì )産業園，體(tǐ)現出新(xīn)的價值。通過這一案例，可(kě)以窺見不動産未來轉型的端倪。
高效運營的不動産，可(kě)以是科(kē)技(jì )和産業發展的重要底座。它不但為(wèi)人工智能(néng)、信息技(jì )術、新(xīn)能(néng)源等産業的落地應用(yòng)提供豐富的場景，又能(néng)獲取真實需求倒逼産業發展和科(kē)技(jì )進步。比如，各類建築地下停車(chē)庫，如何與新(xīn)能(néng)源綠色儲能(néng)、充電(diàn)樁配合？再如，人工智能(néng)如何在智慧城市中找到更高效的閉環場景……在這一發展過程中，傳統社區(qū)住宅、寫字樓、酒店(diàn)、長(cháng)租公寓、商場、産業園等，都有很(hěn)多(duō)場景和空間可(kě)以擁抱産業和科(kē)技(jì )，不動産與産業、科(kē)技(jì )相融合，共生共存，大有可(kě)為(wèi)。
二、堅持長(cháng)期主義
不動産是一個古老的、生生不息的行業，企業不适應環境就會被淘汰。不動産行業面臨着一場面向未來的改變，必須告别過去那種簡單粗暴、野蠻生長(cháng)、無序擴張的狀态。
分(fēn)析本輪不動産的行業困境，不能(néng)簡單地以所有制來區(qū)分(fēn)，比如錯誤地認為(wèi)民(mín)營企業都不行了。民(mín)營企業還是有不少優秀的代表，例如濱江集團，作(zuò)為(wèi)深耕浙江特别是杭州的A股房地産上市公司，本輪調控中沒有受到損失，反而逆勢增長(cháng)進入行業前十名。
此外，包括美的置業、偉星地産、新(xīn)希望地産、浙江建杭、武漢恺德(dé)等民(mín)營房企，在産品品質(zhì)、區(qū)域布局、資金管控等方面都做得不錯。我們認為(wèi)這輪調整的核心問題不在于所有制，國(guó)企如果是高杠杆、高負債經營，同樣會面臨困境。
當下不動産行業轉型，應該選擇做難而正确的事情。作(zuò)為(wèi)房地産企業，理(lǐ)所應當好好地建房子，注重工程質(zhì)量和工地管理(lǐ)；理(lǐ)所應當好好地尊重客戶，給客戶提示風險，認真地處理(lǐ)售後問題；理(lǐ)所應當好好地做研發，給市場提供更好、更有競争力的産品。
很(hěn)可(kě)惜，很(hěn)多(duō)企業沒有做到。我們看到，過去幾年媒體(tǐ)報道的房屋質(zhì)量問題高發，有的達到了觸目驚心的地步。
信達地産堅守居住屬性，緻力于百姓安(ān)居樂業，真誠守信，秉持匠心，精(jīng)工建造，持續為(wèi)客戶提供高品質(zhì)、高質(zhì)量的住房及服務(wù)，沒有出現大的房屋質(zhì)量問題，也沒有引起客戶群訴。開發的産品相繼斬獲“魯班獎”“廣廈獎”“白玉蘭獎”等行業獎項，廣受人民(mín)群衆喜愛。行業綜合排名也在不斷上升，從行業100強快速進入行業35強。
在這樣的時代背景下，無論是發展還是轉型，都需要堅守長(cháng)期主義，繼續深化行業改革。其實制度改革的紅利還有不少，比如混合所有制，就是現代企業制度改革的一個重要抓手。2014年，不動産行業出現大量庫存。綠城中國(guó)（3900. HK）當時面臨流動性困難，瀕臨破産。其中融創入股綠城後，由于兩位實控人理(lǐ)念不同，以失敗告終。随後央企中交建集團入股綠城24.288％，逐步完成了綠城集團現代企業制度的重塑，對民(mín)營創始人也有了有效的制度約束。綠城集團在應對本輪危機中表現出色，逆勢增長(cháng)，穩居行業前十，已經成為(wèi)混合所有制改革的模範樣式。綠城改制的模式，可(kě)以成為(wèi)當下不少房企走出困境的一種可(kě)借鑒的案例參考。
民(mín)營企業和國(guó)有企業都有各自的企業優勢，兩者之間相互學(xué)習借鑒、融合交流的方面很(hěn)多(duō)，都需要切實落實現代企業治理(lǐ)機制，需要恪守行業規律，同時也需要處理(lǐ)好當下與長(cháng)遠(yuǎn)的關系，堅守長(cháng)期主義。
三、堅持守正創新(xīn)
探索不動産行業新(xīn)發展模式，守正創新(xīn)至關重要。要守初心之正，也要守行業之正，同時持續叠代創新(xīn)。過去幾年不動産行業呼嘯而起，野蠻生長(cháng)，很(hěn)多(duō)企業隻追求規模、追求各種排名，無節制擴張的同時，背棄了經營的初心，背棄了行業之正。有些企業不擇手段、巧立名目地美化報表，無節制地擡高地價，炒作(zuò)概念，最終眼看着起高樓，又眼看着樓塌了。
不動産行業過去幾年在科(kē)技(jì )創新(xīn)方面嚴重落後于時代。為(wèi)了控制成本，壓縮科(kē)研的投入，産品和服務(wù)的科(kē)技(jì )創新(xīn)都嚴重不足，未來可(kě)提升的空間巨大。其中一個案例是信達地産參與管理(lǐ)的北京東直門綜合體(tǐ)——信達國(guó)際中心項目。該項目立項于2008年，曾經是一個著名的爛尾項目，經過多(duō)次流轉，最終由中國(guó)信達進行了綜合解決方案的賦能(néng)改造，成為(wèi)北京市級重點工程，也成為(wèi)了一個成功的城市更新(xīn)樣闆。
信達國(guó)際中心項目中有萬豪酒店(diàn)、兩棟寫字樓和16萬平方米的商場等多(duō)元業态，住宅比例很(hěn)稀缺。如何盤活整個資産組合？我們認為(wèi)不能(néng)盲目地壓降成本，需要堅守初心，守正的同時還要創新(xīn)開發運營規劃，需要全面綜合的創新(xīn)思維，以及大量高科(kē)技(jì )的創新(xīn)運用(yòng)。比如在信達國(guó)際中心，即便是嚴重的霧霾天，空氣也能(néng)達到優良标準。
對于信達地産而言，守正就是發揮不動産業務(wù)專長(cháng)，積極參與化解行業風險，在大量不良資産生态鏈中找準自身的定位，逆周期作(zuò)為(wèi)，提高自身的核心競争力。我們已經參與了河南省100億元區(qū)域一攬子纾困行動，也探索出了武漢複興路等一系列單體(tǐ)項目纾困模式，切實防範化解了風險，也為(wèi)不動産的良性發展貢獻了一份力量。
“悲觀者往往正确，樂觀者往往前行”。當前的市場形勢，危中有機，機會大于挑戰。在此背景下，我們應該去積極擁抱産業和科(kē)技(jì )、堅守長(cháng)期主義、堅定守正創新(xīn)的新(xīn)發展模式。信達地産願意在轉型過程中，積極主動與産業朋友圈合作(zuò)，将它們的産業優勢與我們的不動産專業能(néng)力相結合，在不動産投、融、建、管、退的生态鏈中，提供信達方案，貢獻信達力量，腳踏實地、久久為(wèi)功地打造專業特色的不動産資源整合商。
轉自 2023年11月20日《中國(guó)房地産報》11版
